鼓勵(lì)移民和投資！希臘房產(chǎn)市場(chǎng)崛起

2019年，國(guó)外流入希臘房地產(chǎn)市場(chǎng)資金大幅增長(zhǎng)。

根據(jù)希臘央行的數(shù)據(jù)顯示，僅2019年首先季度，進(jìn)入希臘購(gòu)買和開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的外國(guó)資金同比增長(zhǎng)130%。

大量的現(xiàn)金流涌入希臘，讓希臘房?jī)r(jià)水漲船高。

希臘，在近些年成為投資熱門國(guó)家。這是很多投資者在澳洲、美國(guó)和加拿大這些熱門國(guó)家之外開(kāi)辟的熱門目的地。

剛剛從歐債危機(jī)里面爬出來(lái)的希臘，真的適合“砸錢”嗎？

一、強(qiáng)勢(shì)反彈

在經(jīng)濟(jì)狀況改善和市場(chǎng)擴(kuò)張措施的推動(dòng)下，經(jīng)歷了9年下跌之后的希臘的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次強(qiáng)勁增長(zhǎng)。

據(jù)希臘銀行（BankofGreece）的數(shù)據(jù)，截至2019第三季度，希臘城市地區(qū)的房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率為9.32%，遠(yuǎn)高于前一年2.35%的增長(zhǎng)率和2006第四季度以來(lái)較高的房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率。2019年第三季度，城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)環(huán)比實(shí)際上漲3.46%。

分城市來(lái)看，希臘首都雅典在2019年較后一個(gè)季度的實(shí)際漲幅也達(dá)到了3.43%，2019年第三季度的房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率為11.91%，這創(chuàng)下了自2006年第二季度以來(lái)的較高漲幅。

2018年之后暴漲的房屋價(jià)格指數(shù)

希臘第二大城市塞薩洛尼基，2019年第三季度房?jī)r(jià)同比上漲8.52%，這也是2007年第二季度以來(lái)的較高增幅。2019年第三季度，房?jī)r(jià)環(huán)比實(shí)際上漲1.9%。

除了雅典和塞薩洛尼基以外的其他城市的總體情況，截至2019年第三季度，房?jī)r(jià)實(shí)際上漲6.94%，要知道這個(gè)指標(biāo)上一年同期也就上漲0.8%。

漲幅看起來(lái)不是特別迅猛，但是相比于希臘過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)而言，已經(jīng)是“大翻身”。

希臘的房?jī)r(jià)從2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后就一波三折。

歐債危機(jī)之前，希臘一向被認(rèn)為是一個(gè)幸福的國(guó)家，希臘是世界上實(shí)行社會(huì)福利制度較早的國(guó)家之一，同時(shí)也是世界上社會(huì)福利較好的國(guó)家之一。

希臘社會(huì)福利相當(dāng)完善，福利種類多而齊全，是一個(gè)典型的高福利國(guó)家。凡是希臘的居民，有社會(huì)福利號(hào)碼者均有權(quán)享受公費(fèi)醫(yī)療。在教育上，公立小學(xué)至大學(xué)全部免費(fèi)。

這也使得希臘位列“宜居國(guó)家”。2004年，靠近海邊的房地產(chǎn)價(jià)格每年上漲30%至40%。在雅典，房?jī)r(jià)在2006年上漲了11.2%。

但是次貸危機(jī)和債務(wù)危機(jī)接憧而至，擊碎了這個(gè)“宜居國(guó)家”的童話。從2008年到2018年，希臘住宅價(jià)格下跌了40.8%。到近兩年才爬出來(lái)。

希臘的住宅建設(shè)在經(jīng)歷了近十年的衰退之后，又開(kāi)始上升。

2018年，建筑許可證同比增長(zhǎng)10.1%，達(dá)到15180套。希臘統(tǒng)計(jì)局（HellenicStatisticalAuthority）的數(shù)據(jù)顯示，2019年前9個(gè)月，建筑許可證數(shù)量激增24.5%，達(dá)到11744套。

購(gòu)房需求正在激增，雅典的住宅物業(yè)轉(zhuǎn)讓在過(guò)去四年中以兩位數(shù)的數(shù)字增長(zhǎng)。這也是拜經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所賜，根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織（IMF）的數(shù)據(jù)，希臘經(jīng)濟(jì)在2019年增長(zhǎng)了2%左右，略高于去年1.9%的增長(zhǎng)率，這也創(chuàng)下2007年以來(lái)的較高增長(zhǎng)率。

種種跡象都在表明，希臘的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在復(fù)蘇。而為了刺激投資，希臘也推出了很多投資機(jī)會(huì)。

二、機(jī)會(huì)難得？

從2008年希臘房地產(chǎn)重創(chuàng)，再到歐債危機(jī)希臘遭遇嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)危機(jī)，希臘政府可謂想方設(shè)法提振房地產(chǎn)市場(chǎng)。

為了重振房地產(chǎn)市場(chǎng)，希臘政府向購(gòu)買或租賃價(jià)值超過(guò)25萬(wàn)歐元的房產(chǎn)的非歐盟投資者提供移民優(yōu)惠，類似于匈牙利、西班牙和葡萄牙。這讓很多投資者眼前一亮。

希臘中右翼新民主黨當(dāng)選的總理基里亞科斯米佐塔基斯，也提出其他很多措施來(lái)激勵(lì)房地產(chǎn)商們。

首先，這些政策包括暫停對(duì)新建筑許可證的增值稅付款。

希臘于2019年10月宣布，暫停對(duì)2006年1月1日之后建造的任何新建筑許可證和未售出房產(chǎn)的增值稅付款，為期三年。

其次，減免單一財(cái)產(chǎn)稅（ENFIA），這項(xiàng)減免政策，去年免除了很多個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅。

對(duì)價(jià)值高達(dá)60000歐元的財(cái)產(chǎn)減免30%；對(duì)價(jià)值高達(dá)70000歐元的財(cái)產(chǎn)減免27%；對(duì)價(jià)值高達(dá)80000歐元的財(cái)產(chǎn)減免25%；對(duì)價(jià)值高達(dá)100萬(wàn)歐元的財(cái)產(chǎn)減免20%；對(duì)價(jià)值超過(guò)100萬(wàn)歐元的財(cái)產(chǎn)減免10%。從2020年起，所有業(yè)主將平均再降低10%。

之所以出臺(tái)這項(xiàng)政策，背后的原因就是希臘高額的房地產(chǎn)稅曾經(jīng)打擊了許多潛在買家的積極性，因?yàn)樽匀蚪鹑谖C(jī)以來(lái)，希臘為了彌補(bǔ)財(cái)政虧空開(kāi)始征收高額的房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅增長(zhǎng)了7倍。

這么高的財(cái)產(chǎn)稅負(fù)，不利于吸引投資者，所以希臘索性就減免了。

希臘首都雅典

所以希臘政府意圖降低房產(chǎn)稅來(lái)吸引投資者。

再者，希臘也打算從簽證和居留許可上吸引投資者。希臘去年延長(zhǎng)“黃金簽證”計(jì)劃，對(duì)象就是在該國(guó)投資至少40萬(wàn)歐元的人。

這項(xiàng)計(jì)劃的對(duì)象將獲得五年期希臘居住許可，這也允許非歐盟公民在整個(gè)歐盟自由旅行。

希臘此前就出臺(tái)過(guò)類似的計(jì)劃，是為那些在希臘投資至少25萬(wàn)歐元（合29萬(wàn)美元）房地產(chǎn)的人預(yù)留的。該計(jì)劃于2013年啟動(dòng)，旨在重振負(fù)債累累的希臘奄奄一息的房地產(chǎn)市場(chǎng)，吸引了約5000名主要是東亞地區(qū)和俄羅斯、土耳其和埃及國(guó)民。

除了鼓勵(lì)投資者前來(lái)購(gòu)房以外，希臘為了改善投資環(huán)境，也出臺(tái)了很多經(jīng)濟(jì)公共和私營(yíng)部門的數(shù)百個(gè)投資項(xiàng)目。

這些投資項(xiàng)目大多數(shù)來(lái)自旅游和房地產(chǎn)、食品和飲料、能源和清潔技術(shù)、技術(shù)、衛(wèi)生和高價(jià)值出口導(dǎo)向制造業(yè)等部門。

在過(guò)去的幾年里，希臘幫助了幾十個(gè)外國(guó)投資者在希臘探索有趣的投資機(jī)會(huì)，而希臘也在推進(jìn)更多投資交易機(jī)會(huì)。并且希臘提供的眾多移民機(jī)會(huì)也讓很多投資者垂涎。

三、未來(lái)靠譜嗎？

很多人也關(guān)心希臘房地產(chǎn)和其他投資機(jī)會(huì)是否值得考慮。在預(yù)測(cè)希臘未來(lái)的投資機(jī)遇之前，還是很有必要簡(jiǎn)單回顧一下希臘債務(wù)危機(jī)的情況。

自從2009年12月希臘政府公布政府財(cái)政赤字，而后全球三大信用評(píng)級(jí)相繼調(diào)低希臘主權(quán)信用評(píng)級(jí)從而揭開(kāi)希臘債務(wù)危機(jī)的序幕，還順帶連鎖引發(fā)歐債危機(jī)。

從此希臘的GDP連年下跌，2010年下降了5.5%，2011年下降了9.1%，2012年下降了7.3%，2013年希臘實(shí)際國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值下降了3.2%。在2014年短暫復(fù)蘇后，希臘經(jīng)濟(jì)在2015年重新陷入衰退，2016年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值收縮0.4%。

2018年之后希臘GDP增速稍有起色

在內(nèi)部政局大洗牌和歐盟的協(xié)助下，希臘一直到2018年才退出了八年的救助計(jì)劃，可以算得上是逐步擺脫了債務(wù)危機(jī)的影響。這是希臘經(jīng)濟(jì)再度復(fù)蘇的開(kāi)局之年。就連歐洲經(jīng)濟(jì)和金融事務(wù)專員皮埃爾莫斯科維奇（PierreMoscovici）說(shuō)：“希臘經(jīng)歷了八個(gè)非常困難的年份，常常是非常痛苦的年份……在希臘終于可以在這場(chǎng)持續(xù)時(shí)間太長(zhǎng)的危機(jī)中翻開(kāi)新的一頁(yè)，較壞的已經(jīng)過(guò)去了?！?/p>

歐洲穩(wěn)定機(jī)制主席梅里奧·森特諾說(shuō)：“希臘經(jīng)濟(jì)再次增長(zhǎng)，預(yù)算和貿(mào)易順差不斷，失業(yè)率穩(wěn)步下降?！?。

從2018年開(kāi)始，希臘經(jīng)濟(jì)開(kāi)始有點(diǎn)起色。希臘2018年經(jīng)濟(jì)增速1.9%，2019年前三季度2.2%。

對(duì)于希臘住房，很多投資者還是持謹(jǐn)慎態(tài)度。

首先，希臘住房自有率很高。

據(jù)歐盟統(tǒng)計(jì)局（Eurostat）統(tǒng)計(jì)，約四分之三的希臘人擁有住房，2019年初的住房擁有率為73.5%。租賃市場(chǎng)約占住宅存量的20%。

租金方面也沒(méi)有太突出的表現(xiàn)。

根據(jù)《環(huán)球地產(chǎn)指南》，在雅典每平方米的月租金從9歐元到16歐元不等。在克里特島，每平方米公寓的月租金從每平方米4歐元到7歐元不等。

租金增長(zhǎng)終于為正了

投資希臘住房的時(shí)候也需要注意到，希臘快速的城市化導(dǎo)致了城市和農(nóng)村地區(qū)的嚴(yán)重二元對(duì)立。根據(jù)2011年的人口普查，超過(guò)35%的住房是空置的，大部分在農(nóng)村地區(qū)。這些住宅通常破舊不堪，有些還需要全面修復(fù)。

所以投資之前，可能需要找專業(yè)機(jī)構(gòu)了解一下情況。

但是，希臘的房子當(dāng)成教育投資未嘗不可。

在希臘教育體系中，能讓學(xué)生接受英美教育的，主要是許多英美大學(xué)在希臘所開(kāi)的分校。這些學(xué)校和一些以英語(yǔ)為授課語(yǔ)言的教育機(jī)構(gòu)。

更重要的是，移民后，子女在希臘就可以接受與英美國(guó)家同樣的英美教育，在分校拿到同樣被國(guó)家認(rèn)可的文憑，又能直接轉(zhuǎn)學(xué)到英美本校學(xué)習(xí)，生活成本卻可以節(jié)省近一半。

著名的謝菲爾德大學(xué)在希臘開(kāi)辦的教學(xué)項(xiàng)目

至于很多投資者關(guān)心的希臘經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展，歐盟經(jīng)濟(jì)專員保羅根蒂羅尼（PaoloGentiloni）表示，希臘經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上正軌。

布魯塞爾的預(yù)測(cè)估計(jì)，2020年整個(gè)歐盟的平均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將為1.4%，希臘的增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)高于這一水平，希臘政府也設(shè)定的2.8%的目標(biāo)。盡管環(huán)境具有挑戰(zhàn)性，但歐洲經(jīng)濟(jì)仍在穩(wěn)步發(fā)展，就業(yè)和工資持續(xù)增長(zhǎng)。

很多投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為，相對(duì)于英、美、加、澳等教育移民熱點(diǎn)國(guó)家，移民希臘不僅移民費(fèi)用少、辦理要求低、周期短。但是投資希臘還是需要專業(yè)機(jī)構(gòu)保駕護(hù)航。