新加坡的房產(chǎn)買賣是一件流程復(fù)雜的事情。屋，公寓，有地住宅，買賣條件各不相同。新房市場(chǎng)和轉(zhuǎn)售市場(chǎng)的流程又不一樣。有的房產(chǎn)性質(zhì)可以”兼容”，一家可以同時(shí)擁有多個(gè)；有的房產(chǎn)性質(zhì)絕不“兼容“，一家難容二虎。具體到每一筆房產(chǎn)買賣，都牽涉到大筆的資金，受到本地房產(chǎn)政策的限制，需要銀行和律師行這些第三方配合，特殊類房產(chǎn)還需要相關(guān)部門(mén)審核批準(zhǔn)。流程復(fù)雜了，疑問(wèn)也就多了。我每天都會(huì)收到各種各樣的房產(chǎn)咨詢，其中既有首先次買房的新手，也有資深的商業(yè)房產(chǎn)投資者，提出的問(wèn)題可以說(shuō)是五花八門(mén)，有些問(wèn)題出現(xiàn)的頻率非常高。問(wèn)題1：買房送綠卡不？買房送公民不？答：不送不送，一律不送。買東西附送的都沒(méi)啥好貨，好東西從來(lái)不白送。新加坡房租挺貴，買房省房租倒是真的。問(wèn)題2：我只有國(guó)內(nèi)收入，沒(méi)有新加坡收入，可以拿到貸款嗎？答：國(guó)內(nèi)收入也可以貸款，需要國(guó)內(nèi)三個(gè)月的銀行流水，送交新加坡銀行審核，貸款較多7成額度。問(wèn)題3：新加坡買了房，可以解決孩子小學(xué)入學(xué)問(wèn)題嗎？答：這要看是什么小學(xué)，新加坡的政府小學(xué)和國(guó)際學(xué)校是兩個(gè)完全不同的教育體系，學(xué)費(fèi)也是天差地別。想要孩子進(jìn)新加坡的政府小學(xué)，關(guān)鍵是孩子的身份，其次才是房子。如果孩子是新加坡公民和永久居民，可以好好研究房產(chǎn)的位置，找抽簽率不激烈的好學(xué)校，買在一公里，爭(zhēng)取進(jìn)入好學(xué)校的機(jī)會(huì)。如果孩子是外國(guó)人身份，政府小學(xué)的入學(xué)由新加坡教育部統(tǒng)一安排，有可能進(jìn)入政府小學(xué)，也有可能進(jìn)不去。要做好去國(guó)際學(xué)校的準(zhǔn)備。如果有人說(shuō)包進(jìn)政府小學(xué)，一定是個(gè)大忽悠。問(wèn)題4：新加坡那么多種住宅，哪些有身份限制？組屋只有新加坡公民和永久居民可以買。其中新組屋(bto]只有公民可以購(gòu)買，熱門(mén)地段需要抽簽。新組屋住滿5年以上，可以進(jìn)入轉(zhuǎn)售市場(chǎng)。永久居民只能買轉(zhuǎn)售組屋(resalehdb]，并且需要拿到永久身份滿三年才有資格。執(zhí)行共管公寓(ec]，只有公民家庭可以購(gòu)買，熱門(mén)地段需要抽簽。有地住宅（landedhouse），就是我們常說(shuō)的別墅，只有新加坡公民有資格購(gòu)買，外國(guó)人沒(méi)戲。永久居民想買有地住宅，需要去政府部門(mén)(sla]申請(qǐng)。成不成誰(shuí)也不知道，做好兩手準(zhǔn)備。其中的例外是圣淘沙島上的別墅，開(kāi)放給外國(guó)人購(gòu)買。同樣需要去政府部門(mén)(sla]申請(qǐng)，不過(guò)很快就能批。公寓(condominium]沒(méi)有身份限制，誰(shuí)都可以買。 問(wèn)題5：新加坡買組屋需要多少費(fèi)用？答：組屋是政府深度津貼的房產(chǎn)，性價(jià)比很高，不過(guò)有嚴(yán)格的身份限制。新組屋(bto]看地段的熱門(mén)程度不同，一個(gè)五房式新組屋（三個(gè)臥室+大客廳）一般在30萬(wàn)到70萬(wàn)新幣之間。轉(zhuǎn)售組屋看地段的熱門(mén)程度不同，一個(gè)五房式轉(zhuǎn)售組屋一般在40萬(wàn)到80萬(wàn)之間。問(wèn)題6：新加坡買公寓需要多少費(fèi)用？答：新加坡的公寓60萬(wàn)新幣起步，一室一廳小公寓一般在60萬(wàn)-90萬(wàn)之間，兩室一廳公寓一般在80萬(wàn)-130萬(wàn)之間，三室一廳公寓一般在100萬(wàn)-160萬(wàn)之間。不同地段的公寓差價(jià)非常大。在烏節(jié)路，武吉知馬，濱海灣這樣的超級(jí)地段，一室一廳公寓售價(jià)集中在150萬(wàn)-180萬(wàn)這個(gè)區(qū)間。兩室一廳公寓售價(jià)集中在200萬(wàn)-300萬(wàn)，三室一廳公寓售價(jià)集中在300萬(wàn)-500萬(wàn)這個(gè)區(qū)間，豪宅上不封頂。問(wèn)題7：新加坡買有地住宅需要多少費(fèi)用？答：300萬(wàn)到3000萬(wàn)新幣都有的。問(wèn)題8：新加坡買房除了房款以外，需要多少額外費(fèi)用？答：額外費(fèi)用的大頭一定是各種印花稅了。買家印花稅（buyerstampduty），各種房產(chǎn)都必須交的稅種?；居?jì)算公式：房?jī)r(jià)的3%-5400。額外買家印花稅(additionalbuyerstampduty]，針對(duì)買家身份和住宅類房產(chǎn)的稅種?；居?jì)算公式因?yàn)樽杂少Q(mào)易協(xié)定的原因，冰島，列支敦士登（liechtenstein），挪威，瑞士的公民和永久居民，美國(guó)的公民，在印花稅方面享有新加坡公民的待遇。如果你擁有以上身份，啥也不用說(shuō)了，偷著樂(lè)吧！賣家印花稅（sellerstampduty），跟身份無(wú)關(guān)，針對(duì)住宅類房產(chǎn)持有時(shí)間的稅種。除了印花稅之外，購(gòu)買房產(chǎn)需要支付一次性的律師費(fèi)用（一般在兩三千新幣），每年的房產(chǎn)稅（組屋在幾十到幾百新幣，非豪宅類公寓數(shù)千新幣），火險(xiǎn)，物業(yè)維護(hù)等費(fèi)用。問(wèn)題9：直接給我報(bào)個(gè)數(shù)吧，買100萬(wàn)新幣的公寓，首先套房，我需要準(zhǔn)備多少首付？答：首先套公寓的較低首付是20%，也就是20萬(wàn)新幣。針對(duì)公民買家，各種印花稅+律師費(fèi)等雜費(fèi)占房?jī)r(jià)的3%左右，首付23萬(wàn)，其中至少5萬(wàn)新幣現(xiàn)金，其余可以公積金支付。針對(duì)永久居民買家，各種印花稅+律師費(fèi)等雜費(fèi)占房?jī)r(jià)的8%左右，首付28萬(wàn)。其中至少5萬(wàn)新幣現(xiàn)金，其余可以公積金支付。針對(duì)外國(guó)買家，各種印花稅+律師費(fèi)等雜費(fèi)占房?jī)r(jià)的18%左右，貸款8成，首付需要38萬(wàn)。如果是沒(méi)有本地收入的外國(guó)人，憑海外收入貸款較多7成，首付需要48萬(wàn)。問(wèn)題10：我是外國(guó)人身份，有沒(méi)有房產(chǎn)不需要交額外買家印花稅(absd]的？答：有，商業(yè)房產(chǎn)沒(méi)有absd。問(wèn)題11：新加坡房子的面積怎么算？答：新加坡房產(chǎn)面積普遍用的是平方英尺，跟平方米的換算公式如下：1平米=10.76平方尺所以，1076平方尺=100平米。1184平方尺=110平米。以此類推，但是新加坡的住宅面積沒(méi)有公攤，100平米的房子就是實(shí)實(shí)在在的100平米戶內(nèi)面積，大致相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的125平米戶型。問(wèn)題12：新公寓和轉(zhuǎn)售公寓的購(gòu)買流程有什么區(qū)別？答：新公寓一般指的是跟發(fā)展商直接買期房。首先階段簽訂選購(gòu)權(quán)合同（otp）發(fā)展商有統(tǒng)一的選購(gòu)權(quán)合同(otp]，簽otp相當(dāng)于下定，當(dāng)天給開(kāi)發(fā)商5%的現(xiàn)金訂金。選購(gòu)權(quán)合同有14天的有效期。14天之內(nèi)買家可以選擇執(zhí)行otp，也可以選擇不執(zhí)行otp，讓otp過(guò)期。如果買家選擇不執(zhí)行otp，他需要付5%定金的四分之一給發(fā)展商，也就是1.25%。其余3.75%定金可以拿回。第二階段簽訂購(gòu)買合同(s&p]，支付剩余首付簽訂otp的兩周之內(nèi)，發(fā)展商會(huì)發(fā)出購(gòu)買合同（s&p）。買家需要簽字確認(rèn)。簽了s&p以后，你就是屋主了。簽訂otp的八周之內(nèi)，買家需要支付剩余的15%首付以及印花稅。這部分現(xiàn)金支付或者公積金支付都可以。這個(gè)階段也是辦貸款的時(shí)候。原則是誰(shuí)買房，誰(shuí)貸款。第三階段按工程進(jìn)度付款首付付完后，剩下的房款部分按照工程進(jìn)度陸續(xù)付款。新加坡有一個(gè)發(fā)展商條例（housingdevelopersrules），規(guī)定了期房的付款流程，所有的本地發(fā)展商都必須遵守。一個(gè)階段的工程做好了，發(fā)展商才能收這個(gè)階段的錢(qián)。如果有銀行貸款，銀行也會(huì)按照工程進(jìn)度放款，放多少貸款交多少月供，沒(méi)有放款的部分沒(méi)有月供。整個(gè)付款的過(guò)程按照不同的工程進(jìn)度，一般是3到4年。拿鑰匙入住的當(dāng)時(shí)，買家需要支付85%的房款。較后，在入住一年之后(這一年是發(fā)展商的保修期），買家驗(yàn)收完成，繳付15%的尾款。二手公寓的買賣流程和新公寓不太一樣。買賣雙方都是個(gè)人，在法律上叫做privatetreaty，只要雙方都同意合同條件，買賣就成立。所以二手公寓遇到的各種情況會(huì)比較多，合同條款需要睜大眼睛一條條的看。首先階段簽訂選購(gòu)權(quán)合同（otp）二手公寓的otp沒(méi)有統(tǒng)一的格式，通常由買方中介提供市場(chǎng)接受的標(biāo)準(zhǔn)模式otp。簽訂otp以后，買家需要當(dāng)場(chǎng)支付1%定金給賣家?？梢允乾F(xiàn)金，支票或者本票。如果賣家拿到了支票，但遲遲沒(méi)有過(guò)賬，這個(gè)時(shí)候otp還沒(méi)有生效。必須是賣家確實(shí)收下了1%的現(xiàn)金，otp才生效。一旦生效，賣家就不可以反悔了。對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，選購(gòu)權(quán)合同通常有14天的有效期。（注意這個(gè)14天是市場(chǎng)約定俗成的日期，必須出現(xiàn)在otp上面）14天之內(nèi)買家可以選擇執(zhí)行otp，按照協(xié)議繼續(xù)購(gòu)買房產(chǎn)，也可以選擇不執(zhí)行otp，讓otp過(guò)期，損失1%的定金。如果買家申請(qǐng)貸款，需要在14天之內(nèi)用otp向銀行申請(qǐng)。買家如果看中賣家的家具，比如說(shuō)協(xié)商買房送家具，要在這個(gè)階段談，列下詳細(xì)的清單，附在otp里面。第二階段執(zhí)行選購(gòu)權(quán)合同（exerciseotp），支付剩余首付如果買家下定決心買了，他可以簽字執(zhí)行選購(gòu)權(quán)合同，并且支付4%的房款。銀行發(fā)放較多80%的貸款。剩下的15%首付部分，可以用現(xiàn)金或者公積金支付。這個(gè)階段買方的律師會(huì)協(xié)助買家完成全部的法律文件。第三階段完成交易完成交易通常需要8-12周。如果有一方提出提前或者延后交易，只要雙方同意并寫(xiě)進(jìn)合同里，都是可以的。問(wèn)題13：我們夫妻已經(jīng)有了一套組屋，可以保留組屋買公寓嗎？答：如果夫妻至少有一個(gè)新加坡公民，只要住滿較低居住年限（5年），可以保留組屋買公寓。注意較低居住年限是從拿鑰匙入住組屋開(kāi)始算的。如果夫妻兩個(gè)都是永久居民的家庭，買公寓的六個(gè)月之內(nèi)，必須賣掉組屋。問(wèn)題14：公民夫妻已經(jīng)有了一套公寓，可以再買組屋嗎？答：就算是本地公民，在已經(jīng)擁有公寓的情況下，再買回組屋，也不能保留公寓。政策允許先買轉(zhuǎn)售組屋，但是買下組屋的六個(gè)月之內(nèi)，必須賣掉公寓。或者先賣掉公寓，等30個(gè)月（兩年半），如果家庭收入沒(méi)有超過(guò)新組屋的收入頂限，可以跟建屋局申請(qǐng)新組屋。問(wèn)題15：公民夫妻有一套聯(lián)名組屋，可以轉(zhuǎn)給一個(gè)人名下嗎？這樣第二個(gè)人的名額可以空出來(lái)買公寓答：曾經(jīng)是可以的，你們慢了一步…建屋局于2016年4月推出新規(guī)定，只有以下兩種情況才可以做組屋轉(zhuǎn)名。1．因?yàn)榧彝ソY(jié)構(gòu)的改變，必須做組屋轉(zhuǎn)名(transferofownership]。什么叫做家庭結(jié)構(gòu)的改變呢，結(jié)婚，離婚，屋主去世，或者現(xiàn)有屋主失去了公民/永久居民身份，必須通過(guò)轉(zhuǎn)名來(lái)保留組屋。2．resaleofpart-share在這種方式下，現(xiàn)屋主通過(guò)金錢(qián)交易把名下的組屋權(quán)益賣給他人。條件：夫妻之間不能交易！問(wèn)題16：我們夫妻有一套聯(lián)名公寓，可以轉(zhuǎn)給其中一個(gè)人名下嗎？這樣第二個(gè)人的名額可以空出來(lái)，買二套公寓答：可以！公寓轉(zhuǎn)名的流程叫做decoupling。公寓轉(zhuǎn)名在法律上視作一次房產(chǎn)買賣，雖然省下了額外買家印花稅，但該交的稅還是要交。舉個(gè)例子，老張夫妻倆是公民，聯(lián)名擁有100萬(wàn)市值的公寓。如果老張?jiān)儋I一個(gè)60萬(wàn)的小公寓投資，需要支付公民二套房的額外買家稅7%，也就是4萬(wàn)2?，F(xiàn)在老張做decoupling，相當(dāng)于把他名下的一半產(chǎn)權(quán)賣給老婆，按市值50萬(wàn)計(jì)算，老婆需要交9千6的買家印花稅。如果做decoupling的時(shí)候，距離買房沒(méi)滿3年，老張還得再交一茬賣家印花稅。滿3年就免交了。問(wèn)題17：可以給未成年的孩子買房嗎？普通的房產(chǎn)買賣流程需要買家年滿21歲。給未成年的孩子買房，需要在孩子的名下成立一個(gè)信托基金(trustfund]，不可以貸款，需要全款買房。未來(lái)賣房的權(quán)益也是在孩子名下。問(wèn)題18：新加坡的銀行貸款利率怎么樣？新加坡銀行的存款利率非常低，相應(yīng)的，貸款利率也很低。新加坡三大行的較新貸款利率，兩年固定利率普遍在1.6上下，浮動(dòng)利率在1.4上下。沒(méi)有建成的新公寓只能選擇浮動(dòng)利率，建成的公寓兩種都可以選擇。低利率意味著每個(gè)月月供還的絕大部分是本金，這是新加坡購(gòu)房非常有吸引力的一點(diǎn)。移民政策持續(xù)更新中網(wǎng)站信息可能更新不及時(shí)，詳細(xì)情況可以點(diǎn)擊在線咨詢或撥打客服電話專業(yè)顧問(wèn)為您解答較新移民項(xiàng)目。

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